Tiny House: steuerliche Abzugsmöglichkeiten und Steuerpflichten

Was ist ein Tiny House?

Tiny Häuser sind kleine Häuser auf Rädern. Diese sind meistens nur wenige Quadratmeter groß und haben eine Wohnfläche von 15 bis 20 m². Meist als Aufbau mit einem Fahrgestell ausgestattet, können sie mit einem gewöhnlichen Pkw jederzeit verlegt werden. Somit sind „Tiny Houses“ theoretisch auf ein zulässiges Gesamtgewicht von 3,5 Tonnen begrenzt. Die Ausstattung umfasst alle gewöhnlichen Einrichtungen wie Küche, Bad, Schlaf- und Wohnbereich. Zudem verfügen sie über Versorgungseinrichtungen bzw. Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser sowie eine integrierte Heizung, was eine Abgrenzung zu einem Wohnwagen darstellt.

Was muss ich bei einem erdverbundenen Tiny House – quasi bei einem fest abgestellten Tiny House – beachten?

Wenn Sie Ihr Tiny House nicht mit Fahrgestell nutzen, sondern es fest abstellen, gilt es als Gebäude. Sie benötigen dann ein erschlossenes Grundstück, welches ans öffentliche Straßen- und Versorgungsnetz für Strom und Wasser angeschlossen ist. Außerdem brauchen Sie eine Baugenehmigung. Der jeweilige Bebauungsplan muss Tiny Houses zulassen. Ist Ihr Tiny Houses größer als 50 m² benötigen Sie zudem einen Energieausweis.

Was muss ich bei der mobilen Nutzung eines Tiny House beachten? Welche Zulassungen brauche ich?

In Deutschland benötigen Sie fast immer eine Baugenehmigung für das Tiny House, da es sich baurechtlich um ein Wohngebäude handelt und somit dem Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Landesbauordnung (LBO) unterliegt. Trotzdem ist ein Tiny House mit Fahrgestell keine Immobilie, sondern eine Art Wohnwagen, den Sie gem. Straßenverkehrszulassungsordnung StVZO zulassen müssen. Zudem wird regelmäßig eine Hauptuntersuchung bei TÜV, Dekra und Co. fällig.

Wo darf ich mein Tiny House abstellen?

Abstellen dürfen Sie Ihr Tiny House auf Campingplätzen, Ferien- und Wochenendhausgebieten oder auf einem privaten Wohngrundstück, abhängig natürlich von den örtlichen Regelungen zum Parken und Übernachten.

Beim Wohnen auf einem Campingplatz oder in einem Ferien-hausgebiet müssen Sie die Abstelldauer beachten. In der Regel findet bei mehr als drei Monaten das Baurecht Anwendung. Ansonsten gelten für Sie die gleichen gesetzlichen Regelungen wie für Dauercamper. Dabei kommt es auf die Lage des Campingplatzes an: Liegt er in einem Gebiet, welches lt. Bebauungsplan als Wohn- oder Mischgebiet ausgewiesen ist, können Sie dort in Ihrem Tiny House wohnen – vorausgesetzt, die geltenden Vorschriften des Bauordnungsrechts bzw. der Camping- und Wochenendplatzverordnung werden eingehalten. In einem Sondergebiet, das der Erholung dient, können Sie nicht dauerhaft wohnen. Zwar können Kommunen eine Wohnnutzung in solchen Gebieten zulassen, doch dann können Sie Ihr Tiny House nicht als Erstwohnsitz anmelden.

An meinem Tiny House wurden z. B. Tischler-, Installations- oder Gartenarbeiten vorgenommen. Gilt die Steuerermäßigung gem. § 35A EStG für haushaltsnahe Dienstleistungen?

Ja, wenn Ihr Tiny House für einen längeren Zeitraum an einem Standort steht und nicht als Wohnwagenersatz für Urlaubsfahrten dient. Falls Sie Ihr Tiny House effektiv als Wohnung nutzen, kann dieses als Ort angesehen werden, an dem Sie Ihren Haushalt führen. Das gilt insbesondere, wenn Sie keine andere Wohnung haben. Voraussetzung für die 20-prozentige Steueranrechnung i. S. d. § 35a EStG ist, dass der Haushaltsbegriff des § 35a Abs. 4 S. 1 EStG erfüllt ist. Ihr „Haushalt“ umfasst die Wirtschaftsgüter in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus einschließlich des Grund und Bodens. Die jeweilige Leistung muss in Ihrem „Haushalt“ ausgeübt oder erbracht werden. Zudem müssen Sie Besitz über diesen Bereich ausüben können. Für Dritte muss dieser Bereich als Ort anzusehen sein, in dem Sie einen Haushalt betreiben. Auch Ihre Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung kann trotz der räumlichen Trennung Ihrem Haushalt zugeordnet werden. Gleiches gilt für den auf Dauer abgestellten Wohnwagen oder das Wohnmobil.

Gilt die Steuerermäßigung für energetische Gebäudesanierungen gem. § 35C EStG für das Tiny House?

Leider nein, da Ihr Tiny House nicht „ortsfestig“ ist. Was das genau bedeutet, erklären wir im folgenden Absatz.

Voraussetzungen für eine „Ortsfestigkeit“ sind:

• Das Gebäude ist als Bauwerk auf eigenem oder fremdem Boden errichtet und fest damit verbunden.
• Es gewährt Menschen oder Sachen durch eine räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse.
• Das ortsfeste Gebäude gestattet außerdem den Aufenthalt von Menschen, es ist beständig und standfest.

Ein Tiny House kann mit einem Baustellencontainer verglichen werden. Auch dieser ist kein Gebäude, da es ihm an der Ortsfestigkeit fehlt. Übrigens: Ein Bürocontainer gilt auch nur dann als Gebäude, wenn er mit festen Fundamenten errichtet wird. Somit können Sie die Steuerermäßigung für energetische Gebäudesanierungen für Ihr Tiny House leider nicht in Anspruch nehmen.

Kann ich mein Tiny House betrieblich nutzen?

Eine Verwendung des Tiny House als Arbeitszimmer z. B. in Ihrem Garten wäre denkbar. Das könnte eine Diskussion mit der Finanzverwaltung über ein häusliches Arbeitszimmer entschärfen, da ein separater Eingang vorhanden ist.

Wie lange muss ich mein Tiny House abschreiben?

Sie nutzen Ihr Tiny House z. B. als außerhäusliches Arbeitszimmer, Betriebsstätte oder Vermietung an Dritte als Ferienwohnung? Dann müssen die Anschaffungskosten im Rahmen einer Einkunftsart über eine bestimmte Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Wenden Sie daher eine Abschreibung i. S. d. § 7 Abs 1 EStG an, welche sich auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer bezieht. Diese können Sie der amtlichen Abschreibungstabelle entnehmen. Zwischen „Tiny Houses“ und Wohnmobilen können Parallelen gezogen werden. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer für Wohnmobile beträgt acht Jahre. Auch könnten „Tiny Houses“ aufgrund der größeren Stabilität und Haltbarkeit mit Wohncontainern verglichen werden. Damit gilt eine Nutzungsdauer von zehn Jahren. Ihr Tiny House sollte somit individuell eingestuft werden.

Eine degressive Abschreibung i. S. d. § 7 Abs 2 EStG wäre für die Jahre 2020 und 2021 aufgrund des zweiten Corona-Steuerhilfegesetz auch für Ihr Tiny House anwendbar. Diese beträgt 25 Prozent der Anschaffungskosten bzw. des Restwerts.

Ein Tiny House gilt nicht als Gebäude, daher sind die hohen Abschreibungen i. S. d. § 7 Abs. 4 EStG nicht anzuwenden. Als bewegliches Wirtschaftsgut wäre aber eine Sonderabschreibung i. S. d. § 7g Abs. 5 EStG möglich, falls die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Auch ein Investitionsabzugsbetrag zur Gewinnminderung und somit zur Senkung der Steuerbelastung nach § 7g Abs. 1 EStG kann gebildet werden.

WAS MUSS ICH BEIM VERKAUF EINES Tiny House STEUERLICH BEACHTEN (GRUNDERWERBSSTEUER)?

Beim Verkauf Ihres Tiny House dürfte keine Grunderwerbssteuer anfallen, da die Verankerung zum Grund und Boden fehlt.

Denn grundsätzlich muss bei einem Kaufvertrag oder sonstigen Rechtsgeschäft über einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Dazu gehören auch die Gebäude auf den Grundstücken. Ihr Tiny House ist nicht verankert und somit entfällt dies. Doch leider ist die Rechtslage hier nicht ganz klar. Hier ein paar Praxisbeispiele:

Zwar wurde bereits entschieden, dass für die Übertragung eines Mobilheims Grunderwerbssteuer zu zahlen ist. Dabei handelte es sich aber um ein rund vierzig Jahre altes Holzhaus ohne Fundamente. Für dieses wurde sogar ein Fahrzeugbrief ausgestellt. Doch dieses Holzhaus konnte nur mit „einem Gerät von entsprechender Größe“ transportiert werden. Ein Tiny House kann aber ohne großen Aufwand bewegt werden.

Bereits ein Mobilheim wurde der Grunderwerbsteuer unterworfen. Dieses war aber durch eine Verankerung fest mit dem Grundstück verbunden. Das Fahrgestell war zwar noch vorhanden, aber durch die Verankerung und Verkleidung unbrauchbar.

Damit kann festgehalten werden: Wenn Ihr „Tiny Home“ ohne großen Aufwand, ähnlich eines Wohnwagens, bewegt werden kann und keine feste Verankerung gegeben ist, dürfte keine Grunderwerbssteuer anfallen.

WAS MUSS ICH BEIM VERKAUF EINES Tiny House STEUERLICH BEACHTEN (EINKOMMENSTEUER)?

Wagen wir zuerst einen kleinen generellen Einblick in den steuerfreien Verkauf Ihrer Wohnung: Wenn Sie Ihr Wohneigentum innerhalb von zehn Jahren verkaufen, ist der Verkaufserlös nicht steuerfrei. Die Frist beginnt mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Falls Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, gilt eine Sonderregelung zum steuerfreien Verkauf. Zudem sollten Sie als Verkäufer die Drei-Objekt-Grenze im Auge behalten, um nicht als gewerblicher Verkäufer eingestuft zu werden.

Lt. dem BFH Urteil vom 24.05.2022, IX R 22/21 gilt diese Spekulationsfrist für private Veräußerungsgeschäfte i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG aber nicht für Mobilheime, soweit das Grundstück nicht den Eigentümer wechselt.  Die Veräußerung des Mobilheims auf fremden Grund und Boden unterliegt vielmehr der Besteuerung als Veräußerungsgeschäft eines „anderen Wirtschaftsguts“ gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt grundsätzlich vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr liegt. Wenn das Tiny House jedoch als Quelle zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gedient hat, gilt die verlängerte Veräußerungsfrist von zehn Jahren.

Bisher gibt es noch keine sicheren Rechtsprechungen zur steuerlichen Behandlung eines Tiny House. Als Privatperson, Unternehmer oder Investor können Sie zur Klärung einer steuerlichen Beurteilung einen Antrag auf verbindliche Auskunft gem. § 89 AO bei den Finanzbehörden stellen, um mehr Rechts- und Planungssicherheit zu erhalten.