Gemischt genutzte Immobilien - steuergünstige Finanzierung
Was sind gemischt genutzte Immoblien?
Eine Immobilie wird dann gemischt genutzt, wenn sie sowohl dem privaten Wohnen, als auch Vermietungszwecken oder betrieblichen Zwecken dient.
Welche Kosten können steuerliche geltend gemacht werden?
Ausgaben, insbesondere Kreditzinsen können nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn diesen auch Einnahmen gegenüberstehen; und das ist bei der privat genutzten Immobilie nicht der Fall.
Werden gemischt genutzte Immobilien im Paket finanziert und nicht zugeordnet, dann teilen die Finanzbehörden das Darlehen und die Finanzierungskosten nach dem Verhältnis der Flächen auf. Die auf den privat genutzten Teil entfallenden Schuldzinsen können dann eben nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Wie müssen die Finanzierungskosten zugeordenet werden um Steuern zu sparen?
Das vorhandene Eigenkapital wird nur für den privat genutzten Gebäudeteil verwendet und bei Bedarf durch Bankdarlehen aufgestockt. Der vermietete oder betrieblich genutzte Gebäudeteil wird hingegen ausschließlich mit Fremdkapital finanziert.
Die verschiedenen Gebäudeteile müssen daher wie unabhängige Finanzierungsobjekte behandelt werden. Im notariellen Kaufvertrag ist der Kaufpreis auf die jeweiligen Gebäudeteile nach dem Verhältnis der Flächen aufzuteilen und in der Zweckerklärung des Darlehensvertrages ist entsprechend festzulegen, für welchen Gebäudeteil diese Mittel bestimmt sind. Für die jeweiligen Gebäudeteile sind eigene Bankkonten zu führen und Zahlungsströme dürfen niemals vermischt werden. Dies gilt nicht nur für Kaufpreiszahlungen, sondern auch für Anschaffungsnebenkosten wie Notargebühren oder die Grunderwerbsteuer. Renovierungs- oder Erhaltungskosten müssen ebenso zugeordnet und getrennt bezahlt werden. Gleiches gilt für die laufenden Kosten.
Hier ein Beispiel:
Sie planen den Bau eines Zweifamilienhauses mit zwei gleichgroßen Wohnungen: Eine davon möchten Sie selbst nutzen und die andere soll vermietet werden. Von den Herstellungskosten in Höhe von 600.000 Euro finanzieren Sie 300.000 Euro mit Eigenmitteln und 300.000 Euro über Darlehen.
Sie müssen zwei Bauordner führen und bei der Bank zwei Baukonten einrichten.
Auf Konto 1 zahlen Sie dann Ihre Eigenmittel ein und auf Konto 2 die Darlehensmittel.
Der zu vermietenden Wohnung direkt zuordenbare Kosten, wie etwa Innenausbaukosten bezahlen Sie über das Konto 2 und nur anteilig zuordenbare Kosten, wie etwa Rohbaukosten oder Notarkosten zahlen Sie jeweils anteilig nach dem Verhältnis der Nutzflächen von beiden Konten. .In unserem Fall also jeweils die Hälfte
Halten Sie diese Vorgaben ein, kommen Sie in den „Genuss“ die gesamten Finanzierungskosten steuerlich geltend machen zu dürfen.
Die fachlichen Informationen auf dieser Seite sind der Verständlichkeit halber kurz gehalten und können die individuelle Beratung durch die Steuerberater der ECOVIS RTS nicht ersetzen. Die Informationen sind sorgfältig zusammengestellt und recherchiert, jedoch ohne Gewähr.
Inhaltlich verantwortlich i.S.d. § 55 II RStV: Steuerberater Dipl.-Ökonom Thomas Härle Daimlerstraße 127, 70372 Stuttgart
