Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau - Regierung fördert den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen                

Suchen Sie auch schon seit längerer Zeit nach einer bezahlbaren Wohnung? Dann geht es Ihnen so wie vielen Bürgern. Der Wohnraum in Deutschland wird immer teurer und es entstehen immer mehr Luxuswohnungen. Die Bundesregierung will das ändern und hat einen Gesetzesentwurf erlassen, welcher jetzt die Zustimmung vom Bundesrat erhalten hat. 

Welche Förderung das Gesetz Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau für Sie parat hält und welche Auswirkung es auf Ihre aktuelle Wohnsituation hat, erfahren Sie in unserem Beitrag.

Nachdem das Gesetz zur Sonderabschreibung Mietwohnungsneubaus kurzfristig von der Tagesordnung des Bundesrats vom 14.12.2018 gestrichen wurde, hat der Bundesrat dem Gesetz nun genauso plötzlich am 28.06.2019 zugestimmt. Zum Inkrafttreten der Regelung fehlt nur noch die Unterzeichnung des Bundespräsidenten. 

Voraussetzungen der Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Das Gesetz beinhaltet eine Sonderabschreibung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus. Diese können Sie als Vermieter in Anspruch nehmen, wenn Sie folgende Voraussetzungen erfüllen: 

1. Schaffung eines neuen bisher noch nicht vorhandenen Wohnraums 

Die Förderung zielt ausschließlich darauf ab, dass neue Wohnungen entstehen. Deshalb ist der Umbau einer bestehenden Wohnimmobilie nicht förderungsfähig. Überlegen Sie allerdings ein Betriebsgebäude umzubauen, das bisher nicht zu Wohnzwecken gedient hat, fällt es unter die Sonderabschreibung. Des Weiteren muss die neue Wohnimmobilie in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union liegen.

2. Stellung Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 31.08.2018 und dem 01.01.2022 

3. Entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren

Sie müssen die Wohnung zu Wohnzwecken vermieten. Es reicht nicht aus, wenn Sie die Wohnung an Ihre Tochter zu einem obligatorischen Mietpreis überlassen. Die Miete muss generell mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen. Zudem müssen die Räume eindeutig den beruflichen oder wohnlichen Bereich zuzurechnen sein. Sie können nur ausschließlich zu Wohnzwecken vermietete Räume steuerlich fördern lassen. Es ist jedoch unschädlich, wenn Ihr Mieter sich in der Wohnung ein berufliches Arbeitszimmer einrichtet.

4. Zu Wohnzwecken geeignet 

Die Immobilie muss dazu geeignet sein, einen eigenen Hausstand zu führen. Dies wird angenommen, wenn eine abgeschlossene Wohneinheit über mindestens 23 m² Wohnfläche verfügt und einen selbständigen Zugang besitzt. Zudem müssen notwendige Nebenräume wie Küche, Bad, Toilette vorhanden sein. Nicht Förderungsfähig sind Außenanlagen und Ferienwohnungen. 

5. Anschaffungs- oder Herstellungskosten maximal 3.000,00 € je qm 

Damit die Schaffung von erschwinglichen Wohnraum gefördert wird, hat die Bundesregierung eine Obergrenze für die Anschaffung bzw. Herstellung der Wohnung festgelegt. Diese Obergrenze von 3.000,00 € je m² umfasst die gesamten Kosten die im Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes stehen. Darunter fallen beispielsweise Handwerkerkosten, Architektenhonorare, Materialaufwand, Baugenehmigung usw.. Die Anschaffungskosten für das Grundstück gehören nicht dazu. Zu beachten ist, dass nachträgliche Anschaffungskosten, welche innerhalb drei Jahren nach Fertigstellung anfallen, ebenfalls in diese Grenze einzubeziehen sind. Wann Renovierungskosten zu den nachträglichen Anschaffungskosten zählen, erfahren Sie in unserem Artikel über die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand.

6. Einhalten Voraussetzungen von De-minimis-Beihilfen

Die De-minimis-Beihilfe ist eine EU-Rechtliche Voraussetzung für die steuerliche Förderung. Damit Sie die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen dürfen, darf der Gesamtbetrag Ihrer De-minimis-Beihilfen innerhalb von 3 Veranlagungszeiträumen nicht mehr als 200.000,00€ betragen.

Höhe und Zeitraum der Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Die Sonderabschreibung kann zusätzlich zu Ihrer normalen linearen Abschreibung in Höhe von 2 % der Anschaffungs- bzw. Herstellkosten in Anspruch genommen werden. 

Diese beträgt jeweils 5 % im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den drei folgenden Kalenderjahren. Insgesamt kann die Sonderabschreibung 20 % nicht übersteigen. 
Allerdings sind nicht Ihre gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Höhe von maximal 3.000,00 € begünstigt, sondern nur 2.000,00 € je Quadratmeter. Sind Ihre tatsächlichen Anschaffungskosten geringer als 2.000,00 €, wird der tatsächliche Betrag als Bemessungsgrundlage für Ihre Sonderabschreibung verwendet. 

Durch die zusätzliche Sonderabschreibung können Sie innerhalb der ersten vier Jahre 28 % anstatt nur 8 % als Werbungkosten bzw. Betriebsausgabe für das Wohnobjekt steuermindernd geltend machen. Das heißt leider nicht, dass Sie insgesamt 120 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten steuerlich berücksichtigen können. Durch die Sonderabschreibung werden Ihre Abschreibungsbeträge in den folgenden Jahren gekürzt. 

Zu Ihrem Verständnis anbei ein Rechenbeispiel:

Sie kaufen eine 50 m² große Eigentumswohnung mit Anschaffungskosten in Höhe von 2.750,00 €/m², welche im Januar 2020 fertig gestellt wird. 
Die Sonderabschreibung darf lediglich aus 2.000,00 €/m² Anschaffungskosten berechnet werden, sodass diese jährlich 5.000,00 € beträgt. Die lineare Abschreibung beträgt 2 % der tatsächlichen Anschaffungskosten in Höhe von 137.500,00 €. Dies sind jährlich 2.750,00 €.

 
Der Vorteil der Sonderabschreibung besteht darin, dass Sie in den ersten Jahren nach Anschaffung eine geringere Steuerbelastung haben. Mit dieser Ersparnis können Sie zu Beginn Sondertilgungen tätigen und somit Ihre Zinsbelastung in den Folgejahren senken. 

Verbundene Risiken der Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Vorsicht: Die Regelung beinhaltet auch Tücken. Es gibt verschiedene Sachverhalte, die zum rückwirkenden Wegfall Ihrer Sonderabschreibung führen: 

• Keine entgeltliche Vermietung in den folgenden neun Jahren nach Fertigstellung z.B. unentgeltliche Überlassung an Sohn, Eigennutzung 
• Veräußerung in den folgenden neun Jahren nach Fertigstellung die nicht der deutschen Einkommensteuer unterliegt
• Überschreiten der Baukostenobergrenze in Höhe von 3.000,00 € durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten 

Damit ist die Regelung mit großen Planungsschwierigkeiten verbunden, da Sie das Geld, welches Sie in die Immobilie investieren, die nächsten neun Jahre nicht liquide machen können.

Beispiel:

Haben Sie beispielsweise im neunten Jahr nach der Anschaffung vor, die Wohnung selbst zu bewohnen, fällt die Sonderabschreibung rückwirkend weg. Sie fragen sich sicherlich, ob dies nach einem so langen Zeitraum noch möglich ist. Ja ist es! Die Festsetzungsfrist beginnt erst mit Eintritt des schädigenden Ereignisses und dadurch kann Ihr Bescheid auch nach neun Jahren noch geändert werden. Dies führt rückwirkend zu einer Steuernachzahlung für die Veranlagungszeiträume, in denen Sie die Sonderabschreibung in Anspruch genommen haben. Hinzu kommt, dass dieser Betrag zusätzlich mit 6 % per Jahr verzinst wird. Wurde die Wohnung im Januar 2019 fertiggestellt, muss sie bis zum 31.12.2028 vermietet werden. Ändert sich die Nutzung zum 31.03.2028, so führt das rückwirkend zur Versagung der steuerlichen Förderung. Zu der Nachzahlung kommen Zinsen für 8 Jahre * 6 % p.a. entspricht insgesamt 48 % hinzu. 

Besprechen Sie deshalb jede Nutzungsveränderung einer Immobilie, für die sie eine Sonderabschreibung genutzt haben, mit Ihrem RTS Steuerberater. Wir können Sie bestmöglich beraten, damit solche hohen Zinszahlungen vermieden werden können.